분산 투자 : 경제 사이클에 따른 분산 투자의 비중 조절(3), 부동산

 

 

 부동산, 채권, 주식 등에 저보다 뛰어난 투자자 분들이 너무나 많습니다.

그러한 개별 자산에 대해서 저는 많이 알지 못합니다. 그저 경제사이클에 따라 투자비중을 조절하며 안정적으로 투자하는 것을 지향하는 것입니다. 

 마음이 편하게 투자를 지속하기 위해 미시적인 접근 보다는 큰 그림을 따라가고 예상하며 자산가치가 변하는 흐름의 길목에 자금을 투입하는 것을 선호하고 그러한 능력을 향상시키는 것을 바랄 뿐입니다.

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 이전의 주제에서는 채권에 대해서 이야기 하였습니다.

현금보유 비중에서 투자비중이 채권으로 이동되어 있는 상화이었으며,

그 비중은 현금 : 채권 : 부동산 : 주식 = 25 : 45 : 15 : 15 으로 설정되어 있었습니다.

 

 금리가 하락함에 따라 채권의 가격은 상승하고 분할매매를 통해 채권의 비중을 줄여나가는 시기가 도래하였습니다.

채권의 비중은 상당히 많이 줄여 나갈 것입니다. 목표 비중은 5~10입니다. 투자스타일에 따라 배당주 고금리의 회사채를 저가에 매수하였다면 채권의 비중을 조금 더 높게 가져갈 수도 있습니다. 그것은 투자경험에 따라 본인의 스타일에 맞게 가져가시면 됩니다. 저의 경우는 배당수익률 5%를 초과하는 일부 배당주를 채권이라 인식하여 채권비중의 하한선을 10으로 가져가는 것을 선호합니다. 꾸준한 현금흐름이 발생할 수 있도록 하기 위함입니다.

 

그럼 채권을 줄이고 부동산을 매수하는 시점에 목표 투자비중은 아래와 같습니다.

현금 : 채권 : 부동산 : 주식 =  25 : 10 : 45 : 20

 

 채권의 비중을 현저히 낮추고 금리가 낮아짐에 따라 부동산을 매수해 나가야 합니다. 사실 자금이 아주 넉넉하다면 금리의 고점이 형성되고 금리를 인하하기 시작하는 시점 부근에 부동산을 매수해 나가면 좋을 수도 있습니다. 해당 시기에 경매와 미분양들이 상당히 늘어나게 되고 부동산 경기가 얼어 붙어 거래또한 없어지기 때문에 현금을 보유한 투자자의 경우 부동산을 매수하기 나쁘지 않은 시점임은 분명합니다. 하지만 부동산의 경우에는 투자스타일에 따라 선호도가 다르기에 여러 방법으로 진행할 수 있습니다.

 

 부동산은 상대적으로 쉽게 레버리지를 활용할 수 있습니다. 담보대출도 용이하고 전세와 월세 등의 레버리지 또한 존재하기 때문입니다. 해당 레버리지를 활용하는 경우 금리의 고점보다는 금리하락이 진행되는 중간을 활용해도 좋습니다. 금리가 바닥을 지나기 전에만 매수한다면 나쁘지 않은 투자가 될 수 있습니다. 부동산의 경우 물건 당 절대 가격도 높고 세금과 부대비용이 소요되기도 하며 투자기간이 길어질 수도 있으며 정부의 정책에 따라 세금과 중과세 문제로부터 자유롭지 않을 수도 있습니다. 하지만 반대로 손쉬운 레버리지를 통해 높은 수익률을 올릴수도 있기에 개개인의 판단과 스타일에 따라 투자에 임하는 것이 좋습니다.

 

 또 다른 대안으로 리츠상품이 있습니다. 이는 ETF와 같은 증권상품으로 거래가 가능하며 가격이 변동하고 월세와 비슷한 분배금을 받을 수 있습니다. 투자금의 단위를 탄력적으로 조절가능하다는 점이 장점이라고 할 수 있겠습니다. 부동산 자산가치의 변동과 유사하게 변동하며 부동산 투자의 2차적 대안으로 생각하시면 될 것으로 보입니다. 물론 입지와 희소성 등이 포함된 부동산의 가치는 경제사이클과 상관성을 100% 설명할 수 없는 사치품의 영역으로 간주될 수 있는 수준에 있는 물건들 또한 존재합니다. 하지만 여기서 이야기 하는 것은 commodity 성격을 같는 대중의 수요에 한정되는 부동산 자산을 이야기 하는 것입니다. 그래야 경제사이클에 따른 자산가치의 변동에 투자할 수 있기 때문입니다.

 

 

부동산의 가치가 낮은 시점 : 분할매수

 부동산의 가치는 금리가 상승하며 상승에 제동이 걸리게 됩니다. 금리의 고점에서는 자금조달의 한계로 더이상의 상승이 쉽지 않고 고금리의 기간이 길어질 수록 좋지 않은 시장상황이 지속됩니다. 무위험수익률의 상승으로 월세수입 대비 자산가치는 하향세로 접어들게 됩니다. 사실 금리 사이클 관점에서 보게 된다면 채권의 가치가 가장 낮을 때 부동산의 가치도 가장 낮을 수 있습니다. 하지만 실물경제에서 부동산의 특성은 래깅(lagging)이 상당히 길게 발생합니다. 

 

 정확한 원인을 제가 설명하기에 부족하지만 경제사이클이 부동산 시장에 실제로 적용되기까지 시간이 소요되기 때문입니다. 금리의 변동에 따른 효과가 6개월 갱신 금리를 적용받는 대출자에게 영향을 주려면 최소한 6개월의 시간이 소요되며 거래가 줄어들기 때문에 시세가 실시간으로 반영되지 않으며 거래의 결과 또한 정부의 시스템에 등록되려면 1~2개월의 시간이 소요됩니다. 계약에 의한 전세와 월세 매물은 보통 2년 단위로 갱신되기 때문에 이 또한 큰 시차를 발생시키게 됩니다. 경매의 경우에도 유찰 등의 과정을 거치고 실제 집행까지 소요되는 시간을 고려하면 시차가 발생하겠죠.

 

 간단한 예들만 들었지만 여러가지 이유로 부동산에서의 가치변화는 상당히 지연시간이 적용되어 실제 부동산의 가치가 가장 낮은 시점은 채권과 비교했을 때 그 시점이 뒤로 밀리게 됩니다. 따라서 채권의 사이클 다음에 부동산의 사이클이 위치하도록 배치한 것입니다. 자산의 분배의 차례가 현금→채권→부동산→주식 순으로 가는 이유가 여기에 있습니다.

 

 결론적으로 부동산의 가치가 가장 낮아 분할매수에 나서지 좋은 시점은 금리하락이 시작된 이후 중간정도 지점에 도달하였을 때입니다. 기준금리가 4.0%→1.5%까지 하락한다고 예상했을 때, 기준금리가 3%를 터치하게 된다면 향후에 부동산 매수를 염두하고 전략을 구상해야 할 것입니다. 추가적으로 금리가 하향하는 시점에는 채권가치가 지속상승하는 구간으로 채권의 분할매도 시점에 대해서도 생각해야 하며, 채권을 수익실현 한 금액이 바로 부동산에 투자되는 투자금이 되는 것입니다.

 

 

 여담으로 부동산의 가치가 낮은 시점에는 건설회사의 건전성에 문제가 제기됩니다. 분양시장은 얼어붙게 되어 미분양과 계약포기가 속출하게 되며 분양자간의 매수가격이 다를 경우 분쟁이 발생하기도 합니다. 정부에서는 부동산 경기를 부양하기 위해 이전 부동산 가치가 높았던 시절 마련했던 정책들을 모두 취소하고 부동산 활성화를 위한 대책을 쏟아내기 시작합니다. 하지만 그 효과는 서서히 나타나며 시간이 오래 소요되기 마련입니다. 부동산 가치가 높았을 때 이를 방지하기 위해 내 놓았던 정책들의 효과가 한계가 있었던 것처럼 말입니다.

 

부동산의 가치가 높은 시점 : 분할매도

 실질적으로 부동산의 고점에서의 분할매도는 생각보다 쉽지 않을 수가 있어 추가적인 전략을 생각해 두어야 합니다.

부동산의 가치가 가장 높은 시점에는 필수재라는 주택의 성격상 정책적 이슈를 피해갈 수 없기 때문입니다. 양도세, 종부세와 다주택자에 대한 여러가지 정책적인 제한이 투입되는 시점입니다. 

 

 실물 부동산을 보유하고 수익실현을 하는 경우 개개인의 전략에 따라 다양한 방법이 존재하기에 여기서 다루지는 않겠습니다. 그저 부동산의 가치가 상승하여 수익을 실현해야하는 시점의 기간이 있다는 것을 다루겠습니다. 부동산의 경우 매수하여 매도없이 보유하시는 분들 또한 많습니다. 그러한 분들에게는 부동산의 매수시점을 활용하는 것이 좋을 것으로 보입니다.

 

 정책적 제한과 부동산 지속보유 하는 경우를 제외하고 경제사이클에 따른 자산분배와 투자비중을 조절하는 투자자의 경우에는 분할매도의 시점을 고려해야 합니다. 부동산의 경우 가치가 가장 높은 시점은 금리가 가장 낮은 지점일 수 있습니다. 하지만 앞에서 이야기한 부동산 시장의 래깅(lagging) 특성에 따라 그 시점이 1~2년 뒤에 위치하게 됩니다. 다시 말해, 금리가 가장 낮은 시점이 발생하면(보통 중앙은행에서 금리를 낮춘 채 유지하기 시작하는 시점), 그 시점은 채권의 가치가 가장 높은 시점입니다. 그 이후 부동산의 가치가 상승하며 부동산의 매수는 금리 저점이 되기 이전까지 해 놓아야 한다고 앞에서 말씀드렸습니다.

 

 부동산의 가치가 높은 시점은 금리상승이 발생하기 바로 이전입니다. 부동산의 매매에는 시간이 소요되기 때문에 금리상승 이전 또는 그 3~6개월 이전에 (분할)매도를 준비하는 것이 좋습니다. 금리상승은 경기확장과 활황에 따른 기업들의 실적과 임금이 상승하고 상승한 임금이 수요를 더욱 끌어올려 원자재와 제품가격이 상승하여 인플레이션을 자극하는 시기가 오고 난 이후에 발생합니다. 이러한 매크로 경제의 변화에 관심을 기울이며 부동산의 가치가 높은 시기에 적절히 비중을 줄여 나가는 것이 필요한 시점입니다.

 

 부동산의 비중을 줄여나가는 시기에 분산투자 투자비중 목표는 아래와 같습니다.

 

현금 : 채권 : 부동산 : 주식 = 35 : 10 : 15 : 40

 

변화를 요약하자면 부동산을 매도한 자금으로 주식의 비중을 늘려야 하며 현금의 비중을 준비해야합니다.

이 현금비중 또한 가까운 미래에 주식 비중을 늘리는데 사용될 대기자금의 성격으로 보시면 됩니다.

 

여기까지 부동산 가치가 상승하는 시점에서의 투자비중 분배를 다루었습니다.

이어지는 내용은 주식 자산에 대한 내용입니다.

 

감사합니다.

 

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