금리에 따른 자산 가치의 변동 : 현금, 채권, 부동산, 주식의 가치

 금리 변화에 따라 경제사이클이 움직이게 됩니다. 이 경제사이클의 흐름에 맞추어 자산가치가 상승하고 하락하게 됩니다. 우리는 이 사이클에 따라 오르내리는 각 자산에 투자를 할 것이며 그 방법은 다음과 같습니다.

현금, 채권, 부동산, 주식에 투자하며 그 비중은 경제사이클의 흐름에 따라 적절히 조정합니다.

자산의 가치가 낮고 저평가 되어 있는 자산을 분할매수하고 가치가 높아진 고평가 된 자산을 분할매도합니다.

 

본 포스트에서는 경제사이클 내에서 자산가치의 변동이 발생하는 주요한 원리를 살펴보도록 하겠습니다.

 

경제사이클이 발생하는 원인?

 경제에 사이클이 발생하고 자산가치가 오르 내리며 변동하게 되는 이유가 무엇일까요? 바로 인간, 인간의 탐욕, 그리고 인간이 모인 집단인 대중의 탐욕 때문입니다. 하지만 인간의 탐욕은 사이클이 발생하는 원인이라기 보단 사이클에서 양 극단이 더욱 분명하게 발생하는 원인이라는 것이 더욱 적절한 설명일 것입니다. 인간의 탐욕과 광기가 없었다면 경제사이클은 그 흔들림의 크기가 더욱 작았을 것입니다. 인간의 탐욕은 발생하는 사이클의 파동의 높낮이를 더욱 크고 극단적으로 만드는 요소입니다. 이 탐욕의 크기와 대중의 인식에 따라 경제사이클에서 버블의 크기와 침체의 깊이, 기간이 결정됩니다. 바로 이 대중들의 탐욕의 크기는 시기마다 다르기에 경제사이클 파동의 크기와 기간에 차이가 발생한다고 볼 수 있습니다.

 

 인간의 탐욕이 경제사이클 파동의 크기(양 극단의 크기)를 결정한다면, 그럼 원천적인 경제사이클에 영향을 주는 요소는 무엇일까요? 많은 분들이 이해하고 있는 바로 "금리"입니다. 이 금리의 변동에 따라 경제사이클이 발생하며 중앙은행은 금리조정을 통해 경제사이클을 조절하는 역할을 하고 있습니다. 근래에는 화폐자본주의에서 금리의 역할에 한계가 생겼다는 의견도 많고 제대로 동작하지 않아 양적완화라는 추가적인 카드의 사용이 빈번하고 있지만, 금리가 경제를 움직이는 기본적인 역할은 한다는 데에는 이의가 없을 것입니다.

 

 금리의 변동에 따라 소비, 투자, 신용 등의 크기가 변하여 경제사이클이 발생한다는 이야기는 여기에서 다루지 않겠습니다. 본 포스트에서는 금리의 변동에 따라 왜 자산가치가 변동하는지에 대해 다루도록 하겠습니다. 이것에 대한 이해가 이루어진 이후에는 각 자산의 가치가 변동하는 원리에 대해 조금 더 깊이 이해가 가능하며, 자산의 가치를 평가하고 투자하는데 있어 조금 더 나은 시각을 가질 수 있을 것입니다.

 

시장에서 각 자산별 금리가 형성되는 구조에 대한 이해

(※ 본 포스팅의 내용은 원리를 설명하기 위한 예시이며, 실제 시장상황과 상이할 수 있는 내용을 담고 있습니다.)

 모아놓은 일정 금액의 자금이 있습니다. 사람들은 이 자금을 통해 자본소득을 얻고자 합니다. 노동소득이 아닌 돈이 일하여 돈을 벌어오는 형태는 듣기만 해도 기분이 좋습니다. 이럴 때 사람들은 자금을 투입하여 소득을 올리고자 합니다. 이럴 때 여러 투자수단을 살펴봅니다.

 세상에는 투자를 할 수 있는 여러 자산들이 존재합니다. 자신의 돈을 투입하여 자산을 매입하고 그 자산에서 창출되는 수익을 취해야 하는데 각 자산마다 취할 수 있는 수익률이 상이합니다. 투자자는 같은 투자금을 이용하여 원금을 손해보지 않을 가능성이 가장 높은 자산을 매수함과 동시에 수익을 가장 많이 가져다 줄 수 있는 자산을 매수해야 합니다.

 일반적으로 신용도가 낮고, 부도의 위험이 높으며 불확실성이 높을 경우 리스크가 크다 하여 보상 또한 커야 한다는 인식이 있습니다. 불확실성에 커짐에 따라 그에 상응하는 보상을 요구하는 어찌보면 당연한 현상입니다. 

 내가 누구에게 돈을 빌려주는 경우 채무자의 신용도가 그리 좋지 못하는 경우 낮은 이자에는 돈을 빌려주지 않습니다. 채무자는 돈을 빌리기 위해 높은 이자를 부담할 것을 감수하더라도 돈을 빌리려 노력할 것입니다. 이에 따라 채무자는 높은 이자를 지급하며 돈을 빌리게 되며, 채권자는 불확실성을 상쇄할 수 있을 만큼의 이자율에 한 해 돈을 빌려주는 거래를 하게 될 것입니다.

 투자를 하려고 여러 자산들을 비교해 보면 재밌는 것을 발견할 수 있습니다. 채권금리, 예금이자, 부동산 임대수입, 주식의 배당수익, 상가임대수입 들을 비교해 보면 각 자산 별로 이자율이 모두 상이합니다. 일반적으로 생각하는 안정성에 따라 금리가 달라집니다. 일반적으로 더욱 안정적이라고 생각하는 자산일수록 이자율이 낮고 상대적으로 관리가 어렵고 불확실성이 클 수록 상대적으로 이자율이 높아지는 성향이 있습니다. 

 예를 들어, 국채금리가 2.0%라 가정하면 예금이자는 2.5%, 아파트 임대수익은 3.0~4.0%, 상가 임대수익은 5.0~7.0% 정도에 형성되고 주식의 경우 기업가치에 따라 상이하지만 배당수익률 1.0~5.0%정도에서 형성된다고 할 수 있습니다.(절대적 수치는 아니며 각 자산별 이자율이 상이하다는 것을 설명하는 것입니다.)

 

금융소득과 자본이득 : Income Gain, Capital Gain

 여기서 짚고 넘어가야 할 것이 있습니다. 바로 금융소득과 자본이득에 대한 개념입니다.

금융소득은 이자소득과 배당소득이 있습니다. 이자소득은 예금, 채권 등에 투자하여 금전대여에 대한 대가로 발생하는 소득(이자)을 말합니다. 배당소득은 주식 등에 투자하여 지분투자에 대한 사업이익의 분배금, 즉 배당금을 수령하는 소득을 말합니다.

 자본이득은 양도소득이라고 할 수도 있는데, 채권, 주식, 부동산 등을 보유하고 있는 경우에 채권가격의 상승, 주식가격의 상승, 부동산 가격이 상승하여 이익을 얻게 된 경우를 말합니다. 자본이득을 그 유명한 Capital Gain이라고 합니다.

 자산을 매수하여 투자를 하게 되는 경우 금융소득과 자본이득 두 가지의 이익을 얻을 수 있습니다. 그 투자의 목적에 따라 투자대상이 되는 자산이 상이하고 매매의 시점 또한 상이하기 때문에 그 목적을 분명히 하고 투자에 나서야 합니다.

 

자본이득이 목적이 되는 투자

 쉽게 말해 바로 시세 차익을 이용하여 저렴하게 자산을 매수하여 그보다 비싸게 매도하여 차익을 얻는 목적이 되는 투자입니다. 보통 주식의 경우가 자본이득의 수단이 됩니다. 향후 기업가치의 성장을 예상하고 싼 가겨에 지분을 매수하고 기업가치가 상승하였을 때 매도하여 수익을 실현하는 것처럼 말입니다. 또한 채권의 가격상승을 노린 채권의 자본이득과 부동산의 시세차익을 통한 자본이득 또한 가능합니다. 자본이득이 목적이 되는 투자는 향후 자산가격이 상승할 것이 예상될 때 자본을 투입하고 자산가격 상승이 일어난 후 투자금과 수익금을 회수할 수 있는 투자수단이므로 단기간에 높은 수익률을 올릴 수 있다는 점이 모든 투자자들의 열정을 불러 일으킵니다.

 

금융소득이 목적이 되는 투자

 금융소득의 경우 주식에서 배당수익을 목적으로 한 지분투자, 부동산에서 임대소득을 위해 오피스텔, 아파트 상가 등을 매수하는 경우, 채권에서 지급하는 이자수령을 목적으로 하는 채권투자가 그 예가 될 수 있습니다. 금융소득을 목적으로 하는 투자는 정기적이 수입을 마련하기 위해 자산을 매입하는 경우가 많습니다. 안정적이고 정기적인 소득을 목적으로 하며 자산가치가 상승하는 경우 자본이득을 획득할 수 잇는 기회가 되기도 합니다.

 

우리 투자의 목적

 투자를 함에 있어 우리의 목적은 자본이득을 주 목적으로 하고, 금융소득은 뒤를 받쳐주는 형태로 할 것입니다.

금리에 따라 경제사이클이 움직임에 따라 자산들의 가치가 변동하고 이 변동하는 사이클 내에서 자본이득을 제 1의 목적으로 할 것입니다. 추가적으로, 자본이득을 목적으로 자산을 저렴하게 매수하기 위해 노력할 것인데, 그 시점은 금융수익률 또한 가장 높은 시점입니다. 따라서 자산의 가치가 가장 낮은 시점에 매수하여 높은 금융수익률을 올리며 기다리다 보면 자산가치가 향후 높아질 것이고, 그 때 자산을 매도하여 자본이득을 실현하는 것입니다.

 

금리의 변화에 따른 각 자산가치의 변동

채권에서 자본이득(Capital Gain)에 대한 이해

 국채를 기준으로 말씀드리겠습니다. 중앙은행은 경제상황에 따른 기준금리 변동을 통해 시장에 영향을 행사합니다. 기준금리의 변동에 따라 선, 후행적으로 장단기 채권의 금리 또한 연동되어 움직이게 됩니다. 단기채권 일수록 기준금리와 가장 유사하게 움직이며 장기채권 일수록 향후 경제성장률과 인플레이션 등을 고려하여 움직이게 됩니다. 

 채권의 경우 일반투자자들은 금융소득을 위한 수단이라고 받아들이는 경우가 많습니다. 하지만 채권의 자본이득 또한 좋은 투자수단이 될 수 있음을 잊지 말아야 합니다.  채권은 기타 자산이 자본이득을 낼 수 없는 시점에 홀로 자본이득을 발생시킬 수 있는 자산이기 때문에 투자의 연속성, 투자자금의 효과적인 운용을 위해서 빠질 수 없는 자산입니다.

 채권은 이자금액이 고정된 자산입니다. 그래서 채권은 거래가격이 변동합니다. 대체 투자수단의 이자수익률에 따라 채권의 가격이 변동되는 것입니다. 무위험수익률의 가장 기본이 되는 것을 예금이라고 해보겠습니다. 예금금리가 연 3.0%라 하였을 때, 3년물 국채의 금리가 3.5%에 형성된다고 가정해 보겠습니다. 채권의 경우 예금보다 안정성 면에서 떨어져 추가금리를 주도록 시장에서 형성된다고 하겠습니다. 이 경우 10,000원의 채권을 사면 연간 350원의 이자를 지급해 줍니다. 그런데 기준금리가 인상되어 예금금리가 연 4.0%가 되었습니다. 이런 경우 바도가 아닌 이상 아무도 이자 350원을 주는 10,000원 짜리 채권을 구입하지 않습니다. 채권의 가격은 하락하게 됩니다. 예금금리가 4.0%일 경우 적정 3년물 국채 수익률이 4.5%라 한다면, 10,000원 이었던 채권의 가격은 약 7,778원까지 하락할 것입니다.

 그렇다면 반대의 경우는 어떻게 될까요? 기준금리가 하락하여 예금금리가 연 2.0%까지 하락한 경우, 연간 350원의 이자를 주는 10,000원 짜리 국채를 서로 사려고 난리가 날 것입니다. 국채가격은 상승하게 될 것입니다. 이때 적정한 국채금리가 2.5%라 가정하면 국채가격은 10,000원에서 14,000원까지 +40%나 상승하게 될 것입니다. 생각보다 큰 수익을 채권 자본소득으로 올릴 수 있습니다. 

 여기서 중요한 것은 채권 자본이득의 수익률 뿐만 아니라 그 수익을 올릴 수 있는 시점입니다. 바로 시장금리가 하락하는 구간입니다. 실제로 채권의 시장금리는 기준금리를 선행하여 움직입니다. 시장금리, 특히 장기채 시장금리가 하락하는 것은 향후의 경기침체를 반영하는 것은 의미합니다. 시장금리가 경기침체를 예상하며 하락하고 난 후, 실제 경기가 위축되고 그 위축이 지속됨에 따라 기준금리 또한 하향 움직이기 시작하는 것입니다.

 이 전후의 시점에는 그 동안 상승한 금리로 인해 부동산 시장의 큰 하락과 거래절벽이 형성되며, 소비와 투자는 위축되고, 기업실적 감소에 따라 주식시장에도 찬바람이 불고 있는 시점입니다. 이 때 자본수익을 올릴 수 있는 자산은 채권을 제외하고 찾기 쉽지 않습니다. 이렇게 나머지 자산 예금, 주식, 부동산으로 자본이득을 얻기 어려운 시점에 좋은 투자수단이 될 수 있으며 그 수익률 또한 낮은 것이 아니기에 좋은 자본이득의 투자수단이 될 수 있습니다.

 

부동산의 가치와 월세수익률에 대한 이해

 부동산의 가치 또한 채권과 같이 해석할 수 있으며 유사하게 움직인다고 볼 수 있습니다. 그로인한 특성으로 자본이득을 위한 투자수단으로써 부동산이 활용될 수 있습니다. 

 아파트 임대수익률을 통해 설명하도록 하겠습니다. 연간을 기준으로 기준금리가 1.5%, 예금금리가 2.0%, 채권금리가 2.5%, 아파트 임대수익률이 연 3.0%에서 형성되는 특징을 가진다고 가정해 보겠습니다. 현재 시점에서 연간 300만 원의 월세수입을 얻을 수 있는 아파트의 가치는 10,000만 원이라 할 수 있습니다. (해당 가정에서는 부동산 물건의 입지 등 특정조건을 제외)

 여기에서 기준금리가 0.5%까지 하락한다면, 예금금리가 1.0%, 채권금리가 1.5%, 아파트 임대수익률이 연 2.0% 근처에 형성될 것입니다. 그렇다면 월세가격이 변하지 않는다는 가정하에 아파트의 가치는 15,000만 원으로 +50% 상승하게 됩니다. 반대로 금리가 상승하게 된다면 그에 상응하여 부동산의 가치가 하락하게 될 것입니다.

 

 이렇듯 시장에서는 무위험수익률을 가진 자산의 수익률 변화에 따라 자산의 가격이 변동하게 됩니다. 이 무위험수익률을 기준금리에 따라 변하기 마련입니다. 결론적으로 기준금리에 따라 모든 자산의 가격이 변동하게 되는 것입니다. 금리와 경제사이클의 변동, 그리고 자산가치의 변동은 위에 설명한 것처럼 간단 명료하게 변동하지는 않습니다. 설명할 수 없는 많은 변수의 영향이 복합적으로 작용합니다. 단기간, 세부적으로 예측하는 것은 불가능합니다. 하지만 금리에 따른 경제사이클의 변화는 짧지 않은 시간동안 벌어지며 그 방향성은 충분한 시간동안 유지됩니다. 사이클 파동의 방향이 전환되면 상당기간 그 전환된 방향으로 나아가며, 반대편 극단에 도달할 때까지 지속됩니다. 그 사이클의 주기는 5~10년이 될 수 있습니다. 해당 주기동안 현금, 채권, 부동산, 주식 4개의 자산에 투자하는 시점이 각각 다르다고 한다면, 10년의 주기 동안 4번의 투자가 가능할 것입니다. 이는 결코 적은 숫자가 아닙니다. 주기가 짧아지게 된다면 투자의 기회는 더욱 많아질 것입니다.

 

 주식과 예금에 대한 설명은 본 포스팅에서 다루지 않았습니다. 주식의 경우, 배당주를 한정으로 보았을 때 부동산과 채권의 자본이득 구조와 유사합니다. 하지만 다른 종류의 기업에 투자하는 주식의 경우 기업의 실적과 미래가치에 대한 분석이 반영되어야 하므로 본 포스팅에서 다루지 않았습니다.

 현금에 대한 내용은 4대 자산의 투자비중 조절을 다루는 포스트에서 다루었으므로 생략하였습니다. 

 

감사합니다.