금리와 부동산 가격의 변동 : 부동산 저가 매수

모든 자산의 가치는 금리에 따라 변동하게 됩니다. 

부동산도 마찬가지 입니다. 마치 채권과 같은 움직임을 보일 수 있습니다.

부동산 자산 간 가치의 차이를 발생시키는 요소 : 수요, 입지, 안정성, 성장성, 노후화, 자본구조 등

 동일 자산군 내에서도 특정 자산의 경우 그 안정성과 성장성이 뛰어난 물건의 경우 종류가 비슷한 다른 자산에 비해  가치를 높게 평가받게 됩니다. 같은 부동산 자산군에 속한 부동산A, 부동산B, 부동산C가 존재한다고 가정한다면, 이 세 부동산의 가치가 모두 동일하지 않을 것입니다. 입지, 임대수익의 안정성, 노후화, 향후 성장성 등에 의해 지불해야 하는 가치가 상이할 것입니다. 

 

부동산 자산 군의 가격을 모두 변화시키는 요소 : 금리

 이렇게 동일자산군 내에서 여러 요소에 따라 가치가 상이할 수 있습니다. 하지만 여기서 이야기 하고자 하는 것은 동일자산군 내에 속한 자산들 모두 동일한 방향으로 가격을 움직이게 하는 요소인 금리에 대해 이야기 할 것입니다.

 부동산, 채권, 주식 등과 같이 임대소득, 이자소득, 배당소득과 가치 수익을 발생시키는 자산들의 가격은 금리에 따라 변동될 수 밖에 없습니다.

 

 채권투자에 대해 익숙하신 분들은 자본이득에 대해 들어보셨을 겁니다. 여러 변수에 따라 변동하는 채권가격을 추적하며 싼 가격에 매수하여 비싼 가격에 채권을 팔아 그 양도차익을 실현하여 이득을 보는 것입니다. 채권과 부동산 모두 수익을 발생시키는 자산으로 금리에 따라 자산의 수익률이 변화하기 때문에 그 자산의 가격 또한 변화하게 됩니다.

 

부동산 임대수익률의 형성

 부동산의 임대수익률에 대해 이야기해 보겠습니다. 부동산 임대수익률은 금리에 따라 변동하게 됩니다. 금리가 하락하여 무위험수익률이 하락하게 되면 부동산의 임대수익률 또한 하락할 수밖에 없습니다. 간단히 말해 부동산의 가치는 채권의 가격변동과 유사하게 움직이는 면이 있습니다. 이자는 고정되어 있고 금리에 따라 채권 거래가격이 변동하는 것처럼 부동산의 임대료는 변동이 적어 고정된 상수로 본다면 부동산의 가격변동 또한 금리에 따르는 변수가 됩니다. 물론 부동산의 임대수익은 채권의 이자에 비해 탄력적이긴 하지만 그 탄력성이 상당히 제한적이고 변동이 어려운 것이 사실입니다. 그래서 부동산 가격의 움직임을 채권의 그것과 비견하여 설명할 수 있습니다.

 

 만약 기준금리가 2.5%이라고 가정하겠습니다. 경제상황이 무난하여 10년물 국채금리가 2.5~3.0% 선에서 형성되어 있다고 가정하겠습니다. 이러한 경우 부동산의 아파트의 임대수익률은 어떻게 될까요?

 아파트의 경우 당연히 국채와 은행 예금보다 안정성 면에서 떨어지기에 3.0%보다 높게 형성될 것입니다. 아파트를 매입하여 임대를 하게 되는경우 매매와 임대에 소요되는 각종 세금과 비용이 있기에 임대수익률은 보다 더 높게 형성되어야 할 것입니다.

 

 예를 들어 아파트의 임대수익률이 4.0%에 형성되었다고 가정해 봅시다. 이는 아파트보다 안정적인 자산인 국채수익률 보다 높아 투자수단으로 더욱 선호되며 아파트 임대수익의 안정성이 기타 다른자산보다 안정적이라고 생각되는 투자자들에게 만족스러운 수익률이 될 수 있습니다. 이 투자자들은 세금과 비용을 포함하여 4.0%의 아파트 임대수익률에 만족하고 있다고 가정한다면 4.0%의 임대수익률을 형성하는 내외에서 아파트의 가격이 형성될 것입니다.

 월 100만 원의 임대소득을 발생시킬 수 있는 아파트의 경우 임대수익률 4.0%로 형성된 시기에는 3억 원 내외의 가치를 형성하게 될 것입니다. 만약 해당 아파트를 4억 원에 매도하길 원한다고 가정해 봅시다. 그럼 거주가 아닌 투자자의 입장에서 이 아파트를 4억원에 매수할 가치가 있는 상황일까요? 특정 물건이 같는 성장성과 안정성 등을 제외하고, 월 100만 원의 임대소득을 발생시키는 아파트라는 자산군을 4억 원이라는 가격에 매수할 만한 가치가 있는가에 대해 이야기 해 보겠습니다.

 

 4억 원에 매수하게 된다면 이 아파트에 투자하여 올릴 수 있는 임대수익률은 3.0%가 됩니다. 모든 비용을 현금으로 지불하지 않는 경우 대출에 대한 이자비용이 있을 것이며, 매매수수료와 세금 및 각종 비용이 추가로 발생할 것입니다. 그렇게 되면 net으로 임대수익률은 3.0%에 미치지 못하게 됩니다. 그것 뿐 아니라 대체 투자수단을 고려하게 된다면 더욱 매력이 떨어지게 됩니다. 안정성이 더 높은 국채수익률이 3.0%이기 때문에 투자금을 아파트가 아닌 채권에 투자하는 것이 더 나은 대안이 되기 때문입니다. 따라서 매수자는 국채수익률의 수준에 근접하도록 아파트의 가격을 할인하여 제안하거나 매수하지 않고 더 나은 다른 투자처를 찾아보는 것이 합리적일 것입니다.

 

 이에 따라 아파트의 임대수익률은 소요되는 비용의 비율이 0.3%라 가정했을 때 국채수익률 3.0%에 비용을 더한 3.3%이 되었을 때 원가라 가정이 되며 이보다 높은 3.5~4.0% 내외에서 형성되지 않을까 생각해 봅니다. 여기에서 얘기하는 수익률은 절대적인 수치가 아닙니다. 안정성이 낮고 비용이 드는 투자처일 수록 기대수익률이 높게 형성되는 방향으로 이루어진다는 것을 말하고자 하는 것입니다.

 물론 상기의 상황은 금리인상기, 하락기, 개별 아파트 물건의 상황, 임대사업자 유무, 채권이자에 대한 세금비용 등과 같은 변수에 따라 변동이 있을 것입니다. 하지만 특정 물건이 아닌 자산군에 대한 가격의 방향을 이야기 하는데에는 큰 무리가 없을 것으로 생각합니다.

 

 

금리변화에 따른 부동산 임대수익률의 변화

 그렇다면 금리가 변하게 된다면 부동산의 임대수익률, 그리고 부동산가격은 어떻게 변하게 될까요?

만약 중앙은행에서 여러가지 이유로 금리를 인상한다고 가정하겠습니다. 2.5%였던 기준금리가 5.0%까지 상승하게 된다면 어떻게 변화하게 될까요? 

 일단 기준금리가 상승하게 되면 시장금리를 형성하는 국채수익률 또한 이미 상승하여 있는 상황일 것입니다. 기준금리와 시장금리에 대한 내용을 여기서 다루기엔 무리가 있으므로 기준금리와 국채금리가 동행한다고 가정하고 설명을 이어가도록 하겠습니다. 

 

 기준금리와 국채수익률이 5.0%까지 상승한 상황이라면 아파트의 임대수익률은 상승해야만 합니다. 이론적으로는 5.0%를 넘는 수준까지 상승하는 것이 타당합니다. 하지만 시장은 이렇게 높은 수준의 금리가 오랜기간 유지되지 못할 것을 예상하므로 아파트의 임대수익률을 5.0~6.0% 등의 수준까지는 올리지 못합니다.

 

 현실적으로 5.0%선에서 타협하여 임대수익률이 5.0%까지만 상승한다고 가정해 보겠습니다. 기준금리가 2.5%일 때 월 100만 원의 임대수익을 올리는 아파트의 임대수익률이 3.5%이고 매매가가 약 3억 4천만 원이었을 것입니다. 하지만 임대수익률이 5.0%에 형성되어야 하고 월세는 상승하기 쉽지않아 아직 월 100만 원에 머물러 있다면 해당 아파트의 가격은 2억 4천 만원이 될 것입니다. 즉, 기준금리가 상승하여 부동산 임대수익률이 상승한 비율만큼 부동산의 가치는 하락하게 됩니다. 그냥 채권의 가격형성 원리가 비슷한 구조입니다.

 

 물론 정확한 부동산의 임대수익률과 가격은 알 수 없습니다. 하지만 금리에 따라서 부동산 자산군의 가격의 방향은 위와 같은 방향을 향해 간다고 생각하면 큰 무리가 없을 것입니다. 또한 방향을 알 수 있으나 그 방향의 고점과 저점, 그리고 그 시기는 절대 알 수 없음으로 이를 인정하고 현재 향하는 방향을 인식하는데 노력을 집중하는 것을 추천드립니다. 

부동산 임대료의 안정성과 비탄력성

 위의 예시를 설명하며 부동산의 월세가 변동하지 않는다는 가정을 사용하였습니다. 부동산의 임대수익은 상승에 관해서는 임금상승과 비슷한 면을 가지고 있습니다. 임금은 한 번 상승하면 하락하는 법이 거의 없습니다. 하지만 상승하는 것이 쉽지 않습니다. 기업의 이익이 상승하고 그 상승한 이익수준이 안정적으로 유지될 수 있다고 판단할 수 있는 시점이 되고 나서야 근로자의 임금이 상승할 수 있습니다.

 

 부동산의 임대수익 또한 비슷한 성향을 보입니다. 큰 흐름의 방향은 사실 임차인의 소득에 의해 결정되어 집니다. 임대료를 지불할 수 있는 임차인들의 소득이 늘어나지 않으면 증가하는 임대료를 결코 감당할 수 없습니다. 임대료는 소득의 증가 없이 지속상승할 수가 없습니다. 하지만 한 번 상승한 임대료는 다시 내려가는 일이 없습니다.

 상승한 임대료는 소득의 상승을 의미하고 그것은 이미 인플레이션에 반영되어 모든 비용의 상승을 의미하므로 아파트의 원가상승에도 영향을 미칩니다. 이렇게 상승한 임대료는 부동산의 가치 또한 상승시키는 마지노선이 됩니다. 

 

 금리하락에 의한 임대수익률의 하락으로 아파트의 가격이 상승하는 사이클도 있지만, 이러한 경우는 금리상승기에 다시 가격이 하락하게 됩니다. 하지만 금리하락에 의해 발생한 인플레이션으로 인해 임금과 임대료가 상승하게 되고 이렇게 상승한 임대수익은 아파트의 가격 하락을 이전 사이클에서의 아파트가격보다 높은 선에서 유지될 수 있도록 합니다. 이렇게 아파트의 가격은 화폐가치 하락에 따라 장기적으로 상승하는 것입니다.

 이처럼 부동산 시장에서의 임대료는 안정적이고 비탄력적으로 형성되기 때문에, 고정된 이자를 지급하는 채권과 비슷한 면을 갖고 있습니다. 이를 바탕으로 부동산 자산군 집단의 움직임을 금리에 따라 변동하는 채권의 가격과 유사하게 바라볼 수 있습니다.

 

금리변동에 따른 부동산 가격변동의 후행성

 마지막으로 부동산 가치와 가격변동의 후행성에 대해 이야기 해 보겠습니다. 국채수익률의 경우 상당히 경기에 민감하게 반응합니다. 향후 경기의 전망에 따라 그 수익률이 변동하게 되며 이는 채권가격 변동에 의해 결정됩니다. 예를 들어 10년물 국채수익률 같은 경우, 향후 10년간 누적될 인플레이션을 헷징하는 방향으로 형성됩니다. 

 

 현재 시점에서 미래를 예상해 보았을 때 10년간 평균 3.0%의 인플레이션이 발생할 것으로 예상된다면 채권수익률이 3.0%에 근접하도록 10년물 채권의 가격이 형성될 것입니다. 그러다 기대보다 인플레이션이 크거나 작게 발생한다면 그에 맞추어 국채수익률과 국채가격이 변동할 것입니다. 이렇게 국채의 가격은 현재 시점을 기준으로 향후의 경기(하지만 단기적으로는 국채의 수요과 공급에 의해 가격이 변동하기도함)를 예상하는 미래시점에 기반하여 변화를 일으킵니다. 즉, 채권은 선행적이 성격을 갖고 있습니다.  실제 기준금리와 채권의 시장금리가 변동하는 시점은 살짝 상이합니다. 단기물(채권) 시장금리의 경우 기준금리와 동행하지만 장기물(채권)로 갈 수록 선행하게 됩니다. 미래를 헷징해야 하기 때문입니다. 장기물 채권으로 갈수록 선행하는 성격이 짖어집니다.

 

 반대로 부동산의 경우를 생각해 보면 채권과는 반대로 후행적입니다. 금리에 의해 부동산의 임대수익률과 가격이 변동하게 된다는 것을 이제 이해하고 있으실 것입니다. 하지만 금리의 변화가 실제로 부동산 가격에 영향을 미치는 데에는 1~2년 정도의 시간, 금리변화의 속도에 따라 어쩌면 그 이상,의 시간이 소요됩니다. 

 

 이 딜레이를 만들어 내는 요소는 여러가지가 있습니다. 

 기준금리 변동 후, 대출금리에 적용되는 시점에 지연시간이 있습니다. 변경된 금리를 3개월 또는 6개월 등 특정 시점 간격으로 반영시키는 상품들이 있습니다. 이러한 상품으로 자금을 빌린 사람들은 금리의 변동을 뒤늦게 적용받게 됩니다. 

 부동산 매매계약의 경우 체결과 결제의 시점에 딜레이가 발생합니다. 부동산은 거래금액이 상당히 크기 때문에 한 번에 결제가 이루어지는 것이 아닌 계약금, 중도금, 잔금 등 결제를 어느정도 기간을 놓고 진행하는 경우가 많습니다. 그리고 계약이 성사된 후 시장에 거래가격이 실시간으로 공개되지 않습니다. 또한 임대계약의 경우 주기가 보통 2년으로 형성되어 금리 변동에 따른 가격변동의 적용에 딜레이가 적용될 수 밖에 없습니다. 전세계약의 경우 금리가 상승하는 경우 전세가격의 하락이 발생하는데 최대 2년의 가격반영에 딜레이가 발생하기에 부동산 시세 반영에도 딜레이 생기게 됩니다. 이 뿐만 아니라 다양한 요소에 의해 금리가 부동산가격에 반영되는 시점에 래깅(lagging)을 발생시키는 특징이 있습니다.

 

 이에 따라 금리가 하락하며 장기채의 가격이 상승하는 것보다 부동산 가격의 상승은 짧게는 2년 또는 그 보다 더 이후에 나타나는 경우가 많습니다. 채권과 부동산, 주식과, 예금의 가치 변화와 그 시점은 금리에 따른 각 자산의 사이클을 다루는 포스트에서 따로 다루도록 하겠습니다.  코스톨라니의 계란모형을 활용하여 금리에 따른 자산의 변동과 각 시점에 실물경제에 발생하는 현상에 대해 더욱 깊게 이해할 수 있습니다.

 

감사합니다.